Trả lời câu hỏi mã số 280426-1 của Quý Độc giả Huỳnh Thị Mỹ Hương tại địa chỉ email: huynhhuong127@gmail.com, Cục Quản lý, giám sát kế toán, kiểm toán có ý kiến như sau:

        Tại khoản 2 Phần nguyên tắc kế toán các khoản doanh thu của Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư số 99/2015/TT-BTC ngày 27/10/2025 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp (Thông tư số 99/2025/TT-BTC) quy định:

        “Đối với các giao dịch làm phát sinh nghĩa vụ của doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại và trong tương lai, doanh thu phải được phân bổ theo giá trị hợp lý của từng nghĩa vụ thực hiện và được ghi nhận khi nghĩa vụ đã được thực hiện.”

        Tại khoản 1.5.12 Phần Tài khoản 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư số 99/2015/TT-BTC quy định:

        “Đối với trường hợp cho thuê tài sản có nhận trước tiền cho thuê của nhiều kỳ thì việc ghi nhận doanh thu được thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời hạn cho thuê. Trường hợp hợp đồng có nhiều cấu phần (bán, thuê,…) thì đơn vị căn cứ điều khoản hợp đồng liên quan đến thời hạn, điều kiện thuê để ghi nhận doanh thu tương ứng với từng cấu phần, đồng thời, doanh nghiệp phải theo dõi, thuyết minh trong Thuyết minh báo cáo tài chính về thời hạn, đặc điểm, giá trị làm căn cứ để xác định, ghi nhận doanh thu tương ứng với từng cấu phần.”

        Đoạn 10 của Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 14 - Doanh thu và thu nhập khác ban hành và công bố theo Quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2001 của Bộ trưởng Bộ Tài chính (VAS 14) quy định:

        “10. Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả năm (5) điều kiện sau:

(a) Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua;

(b) Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng hóa hoặc quyền kiểm soát hàng hóa;

(c) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

(d) Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng;

(e) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.

Đoạn 16 của VAS 14 quy định:

“16. Doanh thu của giao dịch về cung cấp dịch vụ được ghi nhận khi kết quả của giao dịch đó được xác định một cách đáng tin cậy. Trường hợp giao dịch về cung cấp dịch vụ liên quan đến nhiều kỳ thì doanh thu được ghi nhận trong kỳ theo kết quả phần công việc đã hoàn thành vào ngày lập Bảng Cân đối kế toán của kỳ đó. Kết quả của giao dịch cung cấp dịch vụ được xác định khi thỏa mãn tất cả bốn (4) điều kiện sau:

(a) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

(b) Có khả năng thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó;

(c) Xác định được phần công việc đã hoàn thành vào ngày lập Bảng Cân đối kế toán;

(d) Xác định được chi phí phát sinh cho giao dịch và chi phí để hoàn thành giao dịch cung cấp dịch vụ đó.”

        Đoạn 07 Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 - Thuê tài sản ban hành và công bố theo Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ Tài chính (VAS 06) quy định:

        “07. Thuê tài sản được phân loại là thuê tài chính nếu nội dung hợp đồng thuê tài sản thể hiện việc chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền quyền sở hữu tài sản. Thuê tài sản được phân loại là thuê hoạt động nếu nội dung của hợp đồng thuê tài sản không có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản.”

        Đoạn 12 của VAS 06 quy định:

“12. Thuê tài sản là quyền sử dụng đất và nhà được phân loại là thuê hoạt động hoặc thuê tài chính. Tuy nhiên đất thường có thời gian sử dụng kinh tế vô hạn và quyền sở hữu sẽ không chuyển giao cho bên thuê khi hết thời hạn thuê, bên thuê không nhận phần lớn  rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu đất do đó thuê tài sản là quyền sử dụng đất thường được phân loại là thuê hoạt động. Số tiền thuê tài sản là quyền sử dụng đất được phân bổ dần cho suốt thời gian thuê.”

        Căn cứ vào các quy định nêu trên, cho mục đích ghi sổ kế toán, lập và trình bày báo cáo tài chính, đề nghị Quý Công ty căn cứ vào các điều khoản của hợp đồng giữa Nhà nước và chủ đầu tư, giữa chủ đầu tư và khách hàng, quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan cũng như thực tế của doanh nghiệp để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, đặc biệt là các nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư với khách hàng, bản chất của hợp đồng,... để từ đó Công ty xác định hợp đồng hoặc từng cấu phần của hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của VAS 14 hay VAS 06 và ghi nhận doanh thu cho phù hợp với pháp luật về kế toán. Đồng thời, Quý Công ty chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, hợp lý của các thông tin trên báo cáo tài chính và các đánh giá về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của doanh nghiệp khi thực hiện hợp đồng.

          Trên đây là ý kiến trả lời của Cục Quản lý, giám sát kế toán, kiểm toán, đề nghị Quý Độc giả nghiên cứu để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật./.